Cuándo pagas ITP y cuándo IVA y AJD

Depende de quién te vende la vivienda. La calculadora te pide este dato en el primer paso. Si dudas, mira quién vende y si el contrato lleva IVA.

Cómo funciona la calculadora ITP AJD

La calculadora te pide datos en tres pasos. Cada paso alimenta al siguiente.

1. Vivienda y territorio. Eliges si la vivienda es usada o nueva, tu comunidad o territorio, el precio de compra y, en vivienda usada, el valor de referencia catastral. Con esto decide qué impuesto toca y cuál es la base.
2. Tipo aplicable y cierre. Eliges la tarifa general automática de tu comunidad o escribes un tipo reducido que hayas confirmado tú. Añades notaría, registro y otros gastos, y la hipoteca prevista.
3. Impuestos y efectivo necesario. La calculadora te muestra los impuestos y el efectivo de cierre: lo que necesitas el día de la firma.

No hace falta tenerlo todo cerrado. Si aún no tienes los gastos, escribe una cifra aproximada. Si no pides hipoteca, déjala en 0.

Qué datos necesitas y dónde encontrarlos

Cómo se calcula cada impuesto

ITP en vivienda usada

El ITP es un porcentaje de la base imponible. La base es el mayor de estos dos valores: el precio de compra o el valor de referencia del Catastro. Fórmula: ITP = base imponible × tipo de tu comunidad.

IVA y AJD en vivienda nueva

En vivienda nueva pagas dos impuestos:

• IVA sobre el precio escriturado. En la península, el IVA de la vivienda libre es del 10 %. En Canarias se paga IGIC.
• AJD por la escritura de compraventa. Cada comunidad fija su tipo.

Fórmula: impuestos = IVA + AJD.

AJD de la hipoteca

Si pides una hipoteca para comprar, el banco paga el AJD del préstamo. Es así desde el 10 de noviembre de 2018. No lo pagas tú.

Ejemplos prácticos con cifras

Son casos inventados con cifras realistas. Los gastos de notaría, registro y otros gastos son supuestos: 900 €, 700 € y 800 € (2.400 € en total). Los tuyos pueden ser distintos.

Vivienda usada de 285.000 € en Madrid

Efectivo de cierre: 285.000 € + 17.100 € + 2.400 € − 200.000 € = 104.500 €. De esa cifra, 85.000 € son la entrada y 19.500 € son impuestos y gastos.

Cuando el valor de referencia es mayor que el precio

Imagina que pagas 240.000 €, pero el valor de referencia es de 262.000 €. La base es el mayor de los dos. Por eso el ITP es 1.320 € más alto de lo que saldría con el precio. Si no escribes el valor de referencia, la calculadora no puede avisarte.

Vivienda nueva de 285.000 € en Madrid

Efectivo de cierre (con los mismos gastos de 2.400 € y una hipoteca de 200.000 €): 285.000 € + 28.500 € + 2.137,50 € + 2.400 € − 200.000 € = 118.037,50 €. El AJD se calcula aquí con el tipo del 0,75 % para vivienda libre de más de 180.000 € en Madrid, sobre el precio sin IVA. Confirma el tipo y la base con tu notaría. La misma vivienda, nueva, exige 13.537,50 € más de efectivo que la usada, solo por impuestos.

Qué hacer después de calcular

1. Pide presupuesto a la notaría y a la gestoría. Sustituye tus gastos estimados por los reales.
2. Comprueba tu tipo. Mira en tu comunidad si cumples requisitos para un tipo reducido.
3. Reserva el efectivo de cierre, no solo la entrada.
4. Presenta el impuesto a tiempo. El ITP se liquida con el modelo 600, normalmente en los 30 días hábiles siguientes a la firma. Muchas veces lo hace la gestoría.
5. Guarda las facturas. El ITP y los gastos de la compra se suman al valor de adquisición si vendes la vivienda más adelante. Puedes ver ese efecto en la calculadora de ganancias patrimoniales.

Si compras para alquilar, calcula también cuánto rentará tu compra. Puedes contactar con Muay Tax si tienes alguna duda. Estaremos encantados de ayudarte.