Calculadora de rentabilidad de alquiler: mide el beneficio real de tu piso
Esta calculadora de rentabilidad de alquiler te dice cuánto gana de verdad un piso alquilado. Calcula la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta, el flujo de caja, el cash-on-cash (lo que rinde tu dinero) y una estimación del IRPF.
Sirve para decidir si comprar un piso para alquilar, comparar dos pisos o revisar uno que ya tienes. Necesitas el precio, la renta, los gastos y, si hay hipoteca, los datos del préstamo.
El resultado es orientativo. Hacienda y tu banco aplican sus propias reglas a tu caso.
Calculadora de rentabilidad de alquiler
Mide rentabilidad bruta y neta, flujo de caja, cash-on-cash, DSCR, ocupación de equilibrio e impacto fiscal estimado.
¿Cómo funciona la calculadora de rentabilidad de alquiler?
La calculadora te pide datos en cuatro bloques. Cada bloque alimenta al siguiente.
- Inversión y financiación. Escribes el precio, los impuestos y gastos de compra, la reforma y, si hay hipoteca, el importe, el interés y el plazo. La calculadora suma tu inversión total y calcula la cuota fija mensual.
- Ingresos y costes reales. Escribes la renta mensual, el porcentaje de tiempo sin inquilino o con impagos y los gastos del año. Resta esos gastos a los ingresos reales.
- Estimación fiscal. Escribes la base amortizable, el porcentaje de amortización, la reducción que te corresponde y tu tipo marginal de IRPF. Calcula un impuesto aproximado.
- Diagnóstico. Une los tres bloques y te da la rentabilidad bruta y neta, el flujo de caja, el cash-on-cash, el DSCR y la ocupación de equilibrio.
No hace falta rellenarlo todo. Si compras al contado, deja el importe financiado en 0. Si no sabes qué reducción aplicar, déjala en 0 %: verás el caso fiscal más duro.
¿Qué datos necesitas antes de empezar?
- El precio de compra.
- Los impuestos y gastos de compra: ITP o IVA, notaría, registro y gestoría. Si no los tienes, calcula el ITP o el IVA y AJD de la compra.
- El coste de la reforma y del mobiliario.
- La renta mensual prevista y los gastos del año: IBI, comunidad, seguro y reparaciones.
- Los datos de la hipoteca: importe, interés y plazo.
- Para la parte fiscal: el valor catastral de construcción (viene en el recibo del IBI) y tu tipo marginal de IRPF.
¿Cómo leer tu resultado?
Cada cifra responde a una pregunta distinta. Las tres primeras juzgan el piso. Las demás juzgan la operación con tu dinero.
La inversión total es el precio más los impuestos y gastos de compra más la reforma y el mobiliario. El efectivo aportado es la inversión total menos el importe de la hipoteca.
Por qué la rentabilidad bruta no basta para decidir
La rentabilidad bruta es la cifra que verás en los anuncios. Sirve para comparar a primera vista, pero ignora los gastos, los meses vacíos y la hipoteca.
Dos pisos con la misma rentabilidad bruta pueden dejarte resultados muy distintos. Uno con comunidad alta o reforma pendiente rinde menos.
Por eso conviene mirar siempre la rentabilidad neta, el flujo de caja y el DSCR.
Cómo afecta el IRPF a la rentabilidad de tu alquiler
El alquiler tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Se calcula así: ingresos menos gastos deducibles. Sobre el resultado positivo se aplica la reducción que corresponda.
Qué gastos puedes restar
- IBI, comunidad, seguro y gastos de gestión del alquiler.
- Los intereses de la hipoteca. La parte de la cuota que devuelve capital no se deduce.
- Reparación y conservación.
- La amortización del inmueble.
Los intereses y la reparación y conservación tienen un límite conjunto: no pueden superar los ingresos del año. Lo que sobre se puede aplicar en los cuatro años siguientes.
La amortización: el 3 % de la parte de construcción
Cada año puedes restar el 3 % de la base amortizable. La base es el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición sin el suelo (incluye impuestos y gastos de compra) o el valor catastral de la construcción. El mobiliario se amortiza aparte.
Al vender, la amortización reduce el coste con el que se calcula la ganancia. Puedes ver ese efecto en la calculadora de ganancias patrimoniales.
Reducciones del 50 % al 90 % sobre el rendimiento neto
Las reducciones se aplican al rendimiento neto positivo. Solo valen si declaras el alquiler en plazo, antes de que Hacienda inicie una comprobación.
Ejemplo práctico: piso de 150.000 € con hipoteca de 100.000 €
Es un caso inventado con cifras realistas. Sirve para ver cómo se conectan los resultados.«`html
Resultados
El piso rinde un 4,6 % neto, pero tu dinero rinde un 3,0 %. La cuota incluye unos 2.730 € al año que devuelven capital. No es un gasto: es deuda que pagas. Aun así, el flujo de caja los cuenta como salida de dinero.
Estimación del IRPF (reducción del 50 %, tipo marginal del 30 %)
El rendimiento neto antes de reducir es de 1.425 €. Sale de 9.690 € de ingresos reales, menos 1.900 € de gastos, menos 2.963 € de intereses del primer año, menos 3.402 € de amortización. La base amortizable es de 113.400 € (el 70 % de 162.000 €, que es el precio más los gastos de compra; el resto se asigna al suelo).
El piso sigue dando flujo positivo en los tres casos, pero el margen se estrecha mucho. Con dos meses vacíos, el DSCR baja a 1,16.
Aviso: el resultado es orientativo. Depende de tu situación personal y de la normativa vigente en el momento de declarar. No sustituye al asesoramiento fiscal personalizado.
Cuándo conviene consultar con un asesor fiscal de Muay Tax
- Si vas a aplicar una reducción superior al 50 %.
- Si no tienes claro cuál es tu base amortizable.
- Si el piso es de varios propietarios o viene de una herencia.
- Si tienes varios inmuebles alquilados.
- Si el alquiler es de temporada o turístico.
En estos casos, un error se nota en la declaración y puede revisarse después. En Muay Tax lo comprobamos antes de presentar la declaración de la renta.
La rentabilidad de un alquiler no se decide con una sola cifra. Mira la neta, el flujo de caja y el margen que te queda cuando algo falla.
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad de alquiler
Divide lo que ganas al año entre lo que has invertido y multiplica por 100. Para la rentabilidad bruta usa la renta anual. Para la neta, usa los ingresos reales menos los gastos del piso. En la inversión suma el precio, los impuestos y gastos de compra y la reforma.
La bruta solo compara la renta con la inversión. La neta descuenta antes los gastos del piso: IBI, comunidad, seguro, reparaciones, gestión y meses sin inquilino. La neta es la cifra útil para decidir, porque la bruta suele ser más alta y no refleja lo que realmente te queda.
No hay una cifra oficial. Una buena señal es que la rentabilidad neta supere el coste de tu deuda y lo que te daría otra opción de bajo riesgo, y que el flujo de caja siga siendo positivo si sube la hipoteca o el piso pasa meses vacío.
Solo en parte. Los intereses son un gasto deducible en el IRPF. La parte de la cuota que devuelve capital no es un gasto: reduce tu deuda. Por eso el cash-on-cash puede salir más bajo que la rentabilidad neta aunque la hipoteca no te haga perder dinero.
Sí. Todo el alquiler que cobras debe declararse en la renta, sea cual sea la forma de pago. Además, las reducciones del IRPF solo se aplican a los ingresos que declaras en plazo, antes de que Hacienda inicie una comprobación.