Calculadora de hipotecas
Estima la cuota mensual de una hipoteca fija o variable con el importe, plazo y tipo de interés que quieras comparar.
Cómo funciona el simulador de hipoteca
- Tipo de hipoteca. Elige si simulas una hipoteca fija o una hipoteca variable. La fija usa un único tipo durante todo el plazo; la variable combina Euríbor y diferencial.
- Importe y plazo. Indica el capital pendiente o el préstamo inicial, y el plazo total en años. El simulador admite de 1 a 40 años.
- Tipo de interés. Introduce el tipo nominal anual: el tipo fijo pactado, o el que quieras comparar. Si es variable, añade el Euríbor y el diferencial por separado.
- Resultado. El simulador aplica el sistema francés de amortización y devuelve la cuota mensual, el total pagado y los intereses.
Cómo interpretar el resultado
La cuota mensual responde a la pregunta inmediata: si puedes pagarla o no. Como referencia de prudencia, suele recomendarse que no supere el 30-35 % de los ingresos netos del hogar.
No es una norma legal, sino un criterio de riesgo que las entidades aplican de forma orientativa al valorar una concesión.
Los intereses totales responden a otra pregunta distinta: cuánto te cuesta el préstamo. Y ahí es donde el plazo lo decide casi todo.
- Plazo largo → cuota más baja, más intereses en total.
- Plazo corto → cuota más alta, menos intereses en total.
No hay una opción mejor. Depende de tu capacidad de pago mensual y, sobre todo, de la estabilidad de tus ingresos.
Si facturas de forma irregular, una cuota más baja con plazo largo puede ser más prudente aunque salga más cara.
Qué tipos de hipoteca puedes simular
En España conviven tres modalidades. Cambia cómo se fija el tipo de interés y, con ello, cuánta certeza tienes sobre lo que pagarás dentro de diez años.
- Hipoteca fija. Un único tipo nominal durante toda la vida del préstamo. La cuota no se mueve ni un euro, pase lo que pase con los tipos de interés. Pagas previsibilidad, y el precio de salida acostumbra a ser más alto que el inicial de una variable.
- Hipoteca variable. El tipo se compone de un índice de referencia, habitualmente el Euríbor, más un diferencial fijo que aplica el banco.
Tipo aplicable = Euríbor + diferencial
El diferencial no cambia nunca: queda fijado en la escritura. El Euríbor sí, y es lo que hace que tu cuota suba o baje en cada revisión. - Hipoteca mixta. Un periodo inicial a tipo fijo, habitualmente los primeros años, y el resto a tipo variable. Cada vez más presente en la oferta bancaria.
Ningún tipo es mejor que otro por sí mismo. La elección depende de tu tolerancia al riesgo y del margen que tenga tu presupuesto para absorber una subida.
Preguntas frecuentes sobre el simulador de hipoteca
Las entidades suelen financiar en torno al 80 % del valor de tasación o de compra, el menor de los dos. Ese porcentaje se conoce como LTV o ratio préstamo-valor.
El 20 % restante sale de tus ahorros, más los gastos e impuestos de la operación. Como referencia, conviene tener disponible alrededor del 30 % del precio de la vivienda.
Además valoran tu capacidad de endeudamiento: que la suma de todas tus cuotas no supere aproximadamente el 35 % de tus ingresos netos. Son criterios orientativos y cada entidad aplica su propia política.
Desde la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos de formalización del préstamo está fijado por ley y no admite pacto en contra.
- Paga el banco: notaría de la escritura del préstamo, Registro de la Propiedad, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados del préstamo.
- Pagas tú: la tasación del inmueble, las copias de escritura que solicites y la comisión de apertura si está pactada.
Aparte van los impuestos de la compraventa, que siempre corresponden al comprador: ITP en vivienda de segunda mano, o IVA más AJD en obra nueva. Los tipos los fija cada comunidad autónoma, así que conviene comprobar el vigente en la tuya.