Calculadora de plusvalía municipal
Compara los métodos de cálculo y estima el importe que corresponde al transmitir un inmueble.
Datos de la transmisión
Para comprobar si existe incremento se usa, en cada fecha, el mayor entre escritura y valor comprobado.
Revisa las fechas (la venta debe ser posterior a la compra) y los importes.
Datos catastrales y de tu ayuntamiento
Introduce valores catastrales válidos, un tipo entre 0 y 30 y un coeficiente municipal que no supere el máximo estatal aplicable.
Puedes tributar por el método que resulte más bajo. Si vendes con pérdida no hay impuesto, acreditándolo con las escrituras. Algunos supuestos (herencias, aportaciones entre cónyuges) tienen reglas propias. Herramienta orientativa. © Muay Tax
Cómo interpretar el resultado de la calculadora
La calculadora te muestra el resultado de ambos métodos. La ley te permite elegir el que sea más favorable para ti, es decir, el que genere una cuota menor.
Método objetivo vs. método real: ¿cuál elegir?
El método objetivo parte del valor catastral del suelo, al que se aplica un coeficiente en función de los años que hayas tenido el inmueble. No tiene en cuenta cuánto has ganado o perdido realmente con la transmisión.
El método real parte del incremento de valor efectivamente obtenido: diferencia entre el precio de venta y el de compra, multiplicada por el porcentaje que representa el suelo dentro del valor catastral total. Cuando la ganancia real es pequeña, este método suele dar una cuota inferior al objetivo.
La calculadora compara ambos automáticamente y te indica cuál resulta más ventajoso en tu caso.
Qué significa que el resultado sea cero o negativo
Si el valor de venta es igual o inferior al de compra, no hay incremento de valor real. En ese caso no nace la obligación de pagar el impuesto. Sin embargo, aunque la cuota sea cero, en la mayoría de ayuntamientos debes presentar igualmente la autoliquidación (o una declaración de no sujeción) aportando las escrituras que acrediten la ausencia de ganancia.
No presentarla puede generar problemas administrativos aunque el importe sea cero. Consulta el procedimiento concreto de tu ayuntamiento.
Qué es la plusvalía municipal y cuándo se paga
La plusvalía municipal es el nombre coloquial del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un tributo local que grava el aumento de valor que experimenta el suelo urbano de un inmueble desde que se adquirió hasta que se transmite.
Lo recaudan los ayuntamientos —no la Agencia Tributaria estatal— y cada municipio tiene sus propios tipos y coeficientes dentro de los máximos fijados por ley.
Se genera en tres situaciones principales:
- Compraventa: cuando se vende una vivienda, local, nave o terreno urbano.
- Herencia: cuando se recibe un inmueble por fallecimiento del propietario.
- Donación: cuando se recibe un inmueble como regalo inter vivos.
Quién paga la plusvalía según el tipo de transmisión
En algunas compraventas es posible que vendedor y comprador pacten en contrato que el pago corra a cargo del comprador, pero esto no altera la obligación legal frente al ayuntamiento: el responsable ante la administración sigue siendo el vendedor.
Cuánto tiempo tienes para liquidarla
Los plazos son estrictos y el incumplimiento genera recargos automáticos:
- Compraventas y donaciones: 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública.
- Herencias: 6 meses desde la fecha del fallecimiento. Prorrogables otros 6 meses si se solicita dentro de la primera mitad del plazo inicial.
Pasado el plazo, el ayuntamiento aplicará recargos por extemporaneidad (entre el 1% y el 15% según el tiempo transcurrido) más intereses de demora.
Qué pasa si vendes con pérdida
Desde la reforma del RDL 26/2021, aprobada tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, si el valor de transmisión es igual o inferior al de adquisición, no hay hecho imponible. El impuesto no se devenga.
Para acreditarlo, el contribuyente debe aportar las escrituras de compra y venta ante el ayuntamiento. Algunos municipios solicitan también el certificado del Registro de la Propiedad.